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Ein Exposé ist die gebündelte Beschreibung einer Immobilie – meistens als PDF, manchmal als besonders ausführliche Inseratsseite. Es ist so etwas wie die Kurzakte für Miete oder Kauf: Lage, Größe, Preis, Ausstattung, Fotos, Grundriss und (idealerweise) die wichtigsten Rahmenbedingungen. Für dich als Suchende:n ist es ein Beschleuniger: Statt zehn Nachrichten hin‑und‑her kannst du in wenigen Minuten entscheiden, ob sich eine Anfrage oder Besichtigung lohnt.
In schnellen Märkten (Berlin, München, Hamburg, Köln …) zählen oft Minuten. Genau hier hilft ein Exposé – aber nur, wenn du weißt, wo du hinschauen musst. Denn Exposés sind auch Marketing: schöne Fotos, positive Formulierungen, weiche Begriffe („charmant“, „zentral“, „ruhig gelegen“). Deine Aufgabe ist, die Fakten zu finden: Warmmiete, Nebenkostenlogik, Befristung/Möblierung, Grundriss, Energie/Heizung und Regeln (Haustiere, Mindestmietdauer, Index/Staffel).
Ein Exposé fasst Fakten (Preis, Fläche, Lage, Ausstattung) plus Belege (Fotos, Grundriss, Energieinfos) zusammen – damit du schnell prüfen kannst, ob das Objekt grundsätzlich passt.
Ein Exposé ist ein Informationspaket zur Immobilie. Im Mietbereich kommt es häufig von Maklern, professionellen Verwaltungen oder Eigentümern, die ihre Anzeige „sauber“ aufbereiten. Im Kaufbereich ist es fast Standard – oft deutlich umfangreicher (Ausstattungslisten, Hausgeld, Rücklagen, Modernisierungen).
Wichtig: Ein Exposé ist nicht der Mietvertrag. Es ist eine Beschreibung bzw. eine Angebotsunterlage. Manche Angaben können sich ändern oder sind unvollständig. Trotzdem ist es eine sehr gute Grundlage, um gezielt nachzufragen und sofort zu erkennen, ob du überhaupt in der richtigen Preisklasse bist.
Pragmatisch gedacht: Exposé lesen = Zeit sparen. Vertrag prüfen = Risiken vermeiden.
Je nach Objekt (Miete/Kauf, möbliert/unmöbliert, Neubau/Altbau) variiert der Umfang. Diese Bausteine sind am häufigsten:
| Baustein | Was du findest | Warum es wichtig ist |
|---|---|---|
| Objektdaten | m², Zimmer, Etage, Baujahr, Verfügbarkeit, ggf. Balkon/Keller | Passt es grundsätzlich zu deinem Bedarf? |
| Kosten | Kaltmiete, Nebenkosten, Warmmiete, Kaution; im Kauf: Preis, Hausgeld | Budget‑Fit, Vergleichbarkeit, Zusatzkosten |
| Lage | Stadtteil, ÖPNV, Umfeld – oft werblich | Alltag: Pendelweg, Lärm, Infrastruktur |
| Ausstattung | Küche, Bad, Böden, Internet, Aufzug, Stellplatz, Möblierung | Komfort + mögliche Übernahme-/Zusatzkosten |
| Grundriss | Raumschnitt, Größenverhältnis, Durchgänge | Prüft „Wohnbarkeit“ besser als Fotos |
| Fotos | Räume, Haus, Umgebung (nicht immer aktuell) | Realitätscheck – aber nicht blind vertrauen |
| Energie/Heizung | Energieausweis, Heizungsart, Kennwerte | Nebenkosten‑Risiko, Wohnkomfort |
| Regeln | Haustiere, Rauchen, Mindestmietdauer, Index/Staffel, WBS | Kann Dealbreaker sein – früh prüfen |
Das Inserat ist oft kurz. Das Exposé ist die ausführliche Version (häufig als PDF) mit mehr Fakten, Grundriss und Details. Wenn du nur ein kurzes Inserat hast, kannst du freundlich nach einem Exposé fragen.
Du willst nicht jedes Exposé studieren. Du willst schnell entscheiden: Ja (sofort bewerben), Vielleicht (2 Fragen offen) oder Nein (Zeit sparen). Diese Reihenfolge funktioniert in der Praxis sehr gut:
Monatsbudget ≈ Warmmiete + Strom + Internet (plus Puffer für Nachzahlungen). So vermeidest du „sieht günstig aus, ist es aber nicht“.
Viele Exposés präsentieren zuerst die Kaltmiete. Für dein echtes Budget zählt fast immer die Warmmiete. In manchen Fällen ist „Warm“ aber nicht vollständig warm, weil z. B. Heizkosten oder Warmwasser separat laufen. Deshalb lohnt sich ein kurzer Kosten‑Check.
| Begriff | Was es bedeutet | Typische Frage |
|---|---|---|
| Kaltmiete | Nur die Miete ohne Betriebskosten | „Wie hoch ist die Warmmiete inkl. Heizung?“ |
| Nebenkosten | Betriebskosten (Wasser, Müll, Hausmeister etc.) | „Vorauszahlung mit Abrechnung oder Pauschale?“ |
| Heizkosten | Entweder enthalten oder separat | „Sind Heizkosten in den NK enthalten?“ |
| Warmmiete | Kaltmiete + NK (manchmal inkl. Heizung) | „Was kommt zusätzlich (Strom/Internet/GEZ)?“ |
| Kaution | Einmalkosten, häufig bis zu 3× Kaltmiete | „Zahlung per Überweisung? Rückzahlung geregelt?“ |
Bei möblierten oder befristeten Angeboten ist es normal, dass der Preis höher wirkt. Entscheidend ist, wie lange du dort bleiben kannst und welche Leistungen enthalten sind (Möbel, Internet, Strom etc.). Lass dir bei möblierten Wohnungen möglichst schriftlich bestätigen, was im Preis steckt.
Der Grundriss ist oft aussagekräftiger als Fotos. Fotos können „weitwinklig“ sein oder Details weglassen. Der Grundriss zeigt dir den Alltag: Laufwege, Durchgangszimmer, ob ein Zimmer innenliegend ohne Fenster ist, wie groß Küche/Bad wirklich sind und ob du realistisch Stauraum hast.
Frage freundlich nach. Seriöse Anbieter können ihn meist nachreichen oder den Schnitt erklären.
Fotos sind der größte „Bias“ im Exposé: Weitwinkel lässt Räume größer wirken, helle Bearbeitung macht Altbau‑Ecken sauber, und manchmal sind Bilder veraltet. Trotzdem kannst du aus Fotos viel lernen – wenn du systematisch prüfst:
Badfugen + Fenster + Decken/Ecken + Heizkörper + „Blick nach draußen“. Wenn du hier Unsicherheit hast: 2 Fragen stellen oder Termin nur, wenn der Rest perfekt passt.
Ein Exposé enthält häufig Angaben zur Heizung (z. B. Zentralheizung, Fernwärme, Gasetage) und manchmal Kennwerte aus dem Energieausweis. Für dich zählt nicht nur „Klasse“, sondern die Kombination aus Heizungsart, Gebäudestandard und Nebenkostenlogik.
Wenn die Nebenkosten ungewöhnlich hoch oder auffällig niedrig sind, frage nach. Beides kann später zu Überraschungen führen.
Viele Dealbreaker stehen nicht dick im Titel, sondern irgendwo im Text. Diese Begriffe solltest du kennen:
„Top‑Lage“ heißt im Exposé fast alles. Für deinen Alltag zählen konkrete Dinge: ÖPNV, Supermarkt, Lärm, Baustellen, Ausrichtung und ob das Schlafzimmer zur Straße liegt. Du kannst online viel checken, bevor du Zeit investierst:
Wenn du eine Online‑Besichtigung machst, bitte aktiv um einen Fenster‑Hörtest: Fenster kurz öffnen/schließen im Wohn‑ und Schlafzimmer. Das wirkt nicht komisch – es wirkt vorbereitet.
Diese Warnsignale solltest du ernst nehmen:
Keine Zahlung, bevor du Wohnung + Person + Vertrag plausibel geprüft hast. Bei Untermiete zusätzlich klären, ob Untervermietung erlaubt ist.
„Was brauchen Sie von mir für den nächsten Schritt?“ – so bekommst du die Anforderungen direkt und kannst schneller liefern.
Personalisiere 1–2 Sätze (z. B. Arbeitsweg oder warum du genau diese Wohnung willst). Der Rest kann Template sein – solange die Fakten stimmen.
Hallo, ich heiße [Name] ([Anzahl] Person/en) und interessiere mich für die Wohnung. Einzug ab [Datum]. Unbefristet bei [Firma], Netto gesamt [Betrag]. Nichtraucher, [keine Haustiere/Haustier]. Unterlagen sind sofort als 1 PDF verfügbar. Ist eine Besichtigung möglich? Tel: [Nummer]. Vielen Dank!
Hallo, könnten Sie mir bitte das Exposé (inkl. Grundriss/Kostenübersicht) zusenden? Dann kann ich direkt prüfen und mich verbindlich bewerben. Vielen Dank! Tel: [Nummer]
Hello, my name is [Name] ([people] person/people). Move-in from [date]. I/we work at [company] (permanent contract), total net income [amount]. Non-smoker, [no pets/pet]. Documents are ready as one PDF. Is a viewing possible? Phone: [number]. Thank you!
Viele scheitern nicht am Exposé, sondern am Tempo danach. Wenn du erst Tage später Unterlagen schickst, ist die Wohnung oft weg. Gleichzeitig solltest du sensible Daten nicht an jeden unbekannten Kontakt senden. Die Lösung ist eine gestufte Weitergabe:
Safety‑Rule: Keine Vorauszahlungen (Kaution/„Reservierung“) vor Besichtigung und nachvollziehbarem Vertrag.
Hallo, kurze Nachfrage, ob die Wohnung noch verfügbar ist. Unterlagen kann ich sofort als 1 PDF senden. Telefon: [Nummer]. Vielen Dank!
Beim Kauf ist das Exposé oft länger. Achte zusätzlich auf Hausgeld, Rücklagen, Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlung, Modernisierungen, Mängel und ob eine Provision anfällt. Viele dieser Punkte stehen nicht als „Warnung“ im Text, sondern versteckt in Tabellen oder Anhängen. Schreib dir eine Liste mit Fragen und lass dir Dokumente nachreichen.
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Nein. Manche Inserate sind kurz, besonders bei Privatvermietern. Professionelle Anbieter liefern häufiger ein Exposé oder zumindest eine klare Kostenübersicht.
Exposé = Beschreibung/Angebotsunterlage. Mietvertrag = verbindlich. Verlasse dich für Laufzeiten, Zahlungen und Klauseln immer auf den Vertrag.
Mindestens: Kosten (inkl. Warmmiete/Heizung), Fläche/Zimmer, Lagehinweise, Ausstattung, Grundriss oder aussagekräftige Fotos, Verfügbarkeit und Bedingungen (möbliert/befristet, Haustiere, Index/Staffel).
Oft reicht im Erstkontakt „Unterlagen sofort verfügbar“. Sobald echtes Interesse da ist, kann eine kompakte Mappe als 1 PDF deine Chancen erhöhen.
Ein Exposé ist deine Abkürzung zur Entscheidung. Prüfe Warmmiete, Grundriss, Energie/Heizung, Regeln und Fotos in wenigen Minuten – und reagiere dann schnell mit einer sauberen Nachricht. So bekommst du mehr Termine und weniger Frust.