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05. Feb. 2026 · 7 Min. Lesezeit

München: Diese 6 Filter lassen dich Angebote sehen, die andere übersehen

App Store · Google Play – aktiviere Sofort-Alerts und reagiere schneller.

6 smarte Filter Speed‑Workflow Vorlagen & Checkliste
München: Diese 6 Filter lassen dich Angebote sehen, die andere übersehen
Inhalt

Wohnungen in München suchen

Strategie — Ziel und Planung

Bevor du Filter setzt, brauchst du ein klares Ziel. In einer Stadt wie München geht es weniger darum, alle Ergebnisse zu sehen, als die richtigen. Setze ein realistisches Zeitfenster (z. B. 2–6 Wochen intensiver Suche), bestimme deinen maximalen Preis inklusive Nebenkosten und priorisiere 2–3 Nicht-Verhandelbares (z. B. Nähe U‑Bahn, Arbeitsweg <30 Min., Balkon).

Konkrete Planung hilft: lege Tage für Such‑Reviews fest, baue einen Speed‑Workflow für Sofort‑Bewerbungen und pflege eine digitale Bewerbungsmappe. Wenn du mehr zur Organisation lesen willst, schau die Speed‑Guides an: Wohnung in Berlin finden 2026: Speed‑Guide (die Prinzipien lassen sich auf München übertragen) und die Anleitung zur App für Wohnungssuche 2026.

Budget (Warmmiete / Nebenkosten / Kaution) — Finanzielle Rahmen abstecken

Illustration: München: Diese 6 Filter lassen dich Angebote sehen, die andere übersehen – Bewerbungsmappe (PDF), Dokumente, Checkliste

Budget ist Filter Nummer eins: viele gute Treffer verschwinden, wenn du nur Netto kalt filterst. Rechne immer mit Warmmiete. Beispielrechnung:

Nutze Filter, die Warmmiete oder Gesamtkosten berücksichtigen. Falls das Portal nur Kaltmiete filtert, setze den Maximalwert ~15% niedriger und prüfe NK im Anzeigentext. Für tiefergehende Infos zur Bonitätsauskunft und was Vermieter sehen, lies: Bonitätsauskunft 2026.

Kriterien & Filter — Anforderungen festlegen

Hier kommen die sechs Filter, die in München besonders stark wirken. Sie sind pragmatisch gewählt, weil sie Treffer zeigen, die Standard‑Suchende ausblenden.

Filter 1: Radius statt Bezirk (geografischer Puffer)

Viele Suchende filtern nach Bezirk oder Postleitzahl. Besser: suche in einem Radius um einen Fixpunkt (Uni, Arbeitsplatz, Lieblingskiez). Das fängt neue Inserate, Zweckentfremdungen und Mikro‑Lagen ein, die im gleichen Bezirk nicht auftauchen oder anders kategorisiert sind.

Filter 2: Inserate älter als X Tage — die unterschätzten Anzeigen

Standard ist „neueste zuerst“. Aber in München sind ältere Inserate oft von Vermietern, die nicht ständig re-agieren oder Makler, die nachbesetzen. Setze den Filter auf 7–21 Tage, aber kombiniere ihn mit „keine Anrufe/Besichtigung ausgeschlossen“ und versende eine freundliche Sofort‑Anfrage — du kannst den einzigen Bewerber sein.

Filter 3: Keywords & Ausschlusswörter (Smart‑Keyword‑Filter)

Definiere positive und negative Keywords. Beispiele: positive „WG‑geeignet“, „ruhig“, „Souterrain mit Fenstern“, negative „nur an WG“, „unmöbliert (ohne Küche)“ wenn du eine Küche brauchst. In manchen Portalen kannst du auch Ausschlusswörter wie „nur Selbständige“ verwenden. Solche Filter heben Inserate, die andere nicht sehen, weil sie im Text anders beschrieben sind.

Filter 4: Haustyp und Lageattribute (Hof, Altbau, Hinterhaus, Dachgeschoss)

Immunisiere deine Suche gegen überlaufene Altbau‑Hits, indem du gezielt nach Hinterhaus, Hoflage oder Dachgeschoss suchst. Viele suchen nur „Altbau“ — historische Objekte mit Sonderkonditionen, kleinere Makler oder private Inserenten benutzen spezifischere Begriffe.

Filter 5: Größe in m² als Band (nicht nur Minimum)

Statt „mindestens 30 m²“ nutze eine Bandbreite, z. B. 28–40 m². So findest clevere Zuschnitte (28 m² mit Essnische) oder Zimmer mit zusätzlichem Abstellraum, die bei einer reinen Mindestfläche ausgeschlossen wären.

Filter 6: Anbieter‑Typ & Kontaktart (privat, Makler, Genossenschaft, Direktkontakt)

Viele interessante Angebote kommen direkt von Genossenschaften, Hausverwaltern oder privaten Nachvermietern. Suche gezielt nach „genossenschaft“, „Hausverwaltung“, „privat“ oder „Nachmieter“. Kombiniert mit Filter 2 (ältere Anzeigen) erhöht das deine Chancen deutlich. Für Genossenschaften und alternative Kanäle lies: Berlin ohne ImmoScout‑Drama — ähnliche Taktiken gelten in München.

Suchkanäle — Wo suchen?

Kombiniere Portale mit lokalen Quellen. Die besten Kanäle in München sind:

Für Portal‑Optimierung und Vergleich: Beste Immobilienportale in Deutschland 2026 und Immobilien App 2026.

Speed-Workflow (Alerts, Vorlagen, PDF-Mappe) — Effizient reagieren

Der Filter alleine reicht nicht — du musst auch superschnell reagieren. Ein einfacher Speed‑Workflow:

  1. Richte Sofort‑Alerts für alle sechs Filterkombinationen ein (App & Portal).
  2. Halte eine Bewerbungsmappe als PDF bereit (siehe Abschnitt Bewerbungsmappe).
  3. Antworte innerhalb von 30–60 Minuten nach Anzeige‑Publikation.
  4. Nutze Copy/Paste‑Vorlagen, passe sie individuell an.
  5. Follow‑up nach 48 Stunden per E‑Mail wenn keine Antwort.

Apps beschleunigen das: Lade die App für schnelle Alerts aus dem Store: App Store oder Google Play. Wenn du eine Schritt‑für‑Schritt‑App-Empfehlung willst, lies: App für Immobilien 2026.

Nachrichtenvorlagen (Copy/Paste) — 3 Beispielnachrichten

Nutze kurze, klare Vorlagen und personalisiere sie. Hier drei Vorlagen, die funktionieren:

Vorlage 1 — Kurze Sofortanfrage

Guten Tag, ich heiße Lara Müller (26), arbeite als Grafikdesignerin in der Maxvorstadt. Ich interessiere mich sehr für die 1‑Zimmer‑Wohnung in der Musterstraße (28 m²). Der Preis passt in mein Budget. Haben Sie Besichtigungstermine in den nächsten Tagen? Ich sende gern sofort meine Bewerbungsmappe als PDF.

Vorlage 2 — Nachmieter/Privatkontakt

Hallo, ich habe Ihr Inserat gesehen. Ich bin auf der Suche nach einem Nachmieter für die Wohnung ab 01.06. – passt zeitlich perfekt. Kurze Info zu mir: Vollzeit angestellt, Schufa‑Auskunft, Gehaltsnachweis. Kann ich Unterlagen direkt schicken?

Vorlage 3 — Genossenschaft / Direktbewerbung

Guten Tag, mein Name ist Jonas Becker. Ich interessiere mich für die Genossenschaftswohnung in Ihrer Anzeige. Ich erfülle die Mitgliedsvoraussetzungen und würde mich über Informationen zum Bewerbungsprozess und erforderlichen Unterlagen freuen. Danke!

Zusätzlich die wichtige Callout‑Erinnerung:

Wenn du nur 3 Dinge optimierst …

Das ist kein Hexenwerk: Filter, Speed, Mappe.

Bewerbungsmappe als 1 PDF (checklist) — Unterlagen bündeln

Deine Mappe sollte eine Seite aussagekräftiges Anschreiben + 1–2 Seiten Dokumente sein. Packe alles in eine PDF in dieser Reihenfolge:

Wenn du eine Vorlage brauchst, nutze die Bewerbungsmappe‑Guides: Bewerbungsmappe Wohnung 2026 und Bewerbungsmappe Berlin (Checkliste und Reihenfolge).

Checkliste — PDF‑Mappe (Kurzversion)

Besichtigung + Follow-up — Vor-Ort und Nachbereitung

Bei der Besichtigung gilt: pünktlich, vorbereitet, schnell sympathisch. Nimm Papierkopien deiner Mappe mit. Notiere beim Rundgang Mängel und Fragen.

Follow‑up: innerhalb 24 Stunden eine kurze Dankes‑E‑Mail mit Bestätigung des Interesses und erneuter Verlinkung deiner PDF‑Mappe. Vorlagen stehen oben.

Mietvertrag + Übergabeprotokoll — Rechtliches sichern

Bei Mietvertrag und Übergabe geht es um Klarheit. Lies alle Punkte zu Nebenkosten, Renovierungsauflagen und Ablöse. Nutze ein Übergabeprotokoll mit Fotos (Zustand, Zählerstände). Eine hilfreiche Anleitung zu Ablösevereinbarungen findest du hier: Ablösevereinbarung Nachmieter: Vorlage und die ergänzende Liste Ablösevereinbarung Nachmieter (PDF).

Hinweis: Dieser Artikel gibt praktische Hinweise, keine rechtliche Beratung. Bei Unsicherheiten suche professionelle Hilfe.

Betrug vermeiden (Red flags) — Warnzeichen erkennen

In München gibt es, wie überall, unseriöse Angebote. Typische Red Flags:

Wenn du unsicher bist, prüfe die Adresse in anderen Portalen, frage nach Eigentümernachweis oder nutze lokale Beratungsstellen wie den Deutschen Mieterbund: www.mieterbund.de. Behördeninformationen zur Wohnungssuche in München findest du unter: www.muenchen.de.

FAQ + Fazit

FAQ

Frage Antwort
Welche Reihenfolge haben die 6 Filter? Beginne mit Radius + Budget, ergänze dann Inseratsalter, Keywords, Haustyp, m²‑Band und Anbieter‑Typ.
Soll ich ältere Inserate bevorzugen? Ja, gezielt 7–21 Tage alte Anzeigen kombinieren mit persönlicher Anfrage bringt oft Leads ohne Konkurrenz.
Wie oft sollte ich Alerts anpassen? Mindestens einmal pro Woche anpassen: Keywords, Budget und Radius nach Bedarf.

Zusammenfassung / Fazit

In München entscheiden Geschwindigkeit, Präzision und manchmal ein bisschen Mut. Die sechs Filter in diesem Artikel geben dir echtes Mehr an Suchqualität: Radius, Inseratsalter, Keywords, Haustyp, m²‑Band und Anbieter‑Typ. Kombiniert mit einem Speed‑Workflow, einer sauberen Bewerbungsmappe und schnellen Vorlagen kommst du deutlich öfter zum Zug.

Baue morgens und abends eine kurze Such‑Session ein, halte deine Mappe aktuell und nutze Apps für Sofort‑Alerts (App Store / Google Play). Wenn du dir eine detailliertere Schritt‑für‑Schritt‑Strategie wünschst, sieh dir unsere Guide‑Artikel an: Berlin Wohnung finden 2026 (Workflow‑Prinzipien) und Berlin Wohnungssuche schneller machen (Timing & Unterlagen).

Weiterlesen — Empfehlenswerte Guides

Letzte Tipps

Teste die Filter getrennt und in Kombination, messe, welche Alerts die höchsten Rücklaufquoten bringen und optimiere. Manche Nutzer finden mit nur einem der sechs Filter fast alle relevanten Treffer; für andere sind es die Kombinationen mit Genossenschaften oder älteren Anzeigen, die den Unterschied machen.

Externe Quellen und weiterführende Informationen: Stadt München — Informationen zu Wohnen, Deutscher Mieterbund — Tipps für Mieter

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