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„Was kostet 1 qm Wohnfläche?“ ist eine der schnellsten Fragen, um Inserate zu vergleichen – besonders wenn Wohnungen unterschiedlich groß sind. Der €/m²‑Preis ist aber nur dann hilfreich, wenn du ihn richtig berechnest und interpretierst: Kaltmiete pro m² (reiner Mietpreis) ist nicht das Gleiche wie Warmmiete pro m² (mit Nebenkosten – oft inkl. Heizung). Und selbst die Warmmiete ist nicht dein komplettes Monatsbudget, weil Strom, Internet (und manchmal Stellplatz, Möblierungszuschläge oder Strom für Nachtspeicherheizung) zusätzlich kommen.
In diesem Guide bekommst du eine klare Erklärung, typische €/m²‑Richtwerte nach Städten (als Orientierung), die wichtigsten Preisfaktoren (Lage, Baujahr, Energie, Möblierung), einen Mini‑Rechner und praktische Tipps, wie du Angebote schneller einordnest und schneller an passende Wohnungen kommst.
Kaltmiete €/m² = Nettokaltmiete ÷ Wohnfläche. Warmmiete €/m² = Warmmiete ÷ Wohnfläche. Realistisches Monatsbudget ≈ Warmmiete + Strom + Internet (+ ggf. Stellplatz).
Die Kaltmiete ist der reine Mietpreis für die Wohnung (ohne Betriebskosten). Kaltmiete pro m² eignet sich, wenn du reine Mietpreise vergleichen willst (z. B. wenn du Neubau vs. Altbau in ähnlichen Häusern vergleichen möchtest). In vielen Portalen steht die Kaltmiete jedoch im Vordergrund – dadurch wirken Inserate manchmal günstiger, als sie wirklich sind.
Die Warmmiete enthält Nebenkosten (und häufig Heizkosten – aber nicht immer!). Für die erste Einordnung ist Warmmiete pro m² meistens die bessere Zahl, weil sie näher an deinem realen Monatsbudget liegt. Trotzdem solltest du immer prüfen, ob Heizkosten enthalten sind oder ob im Inserat „zzgl. Heizkosten“ steht.
Wenn du nur eine Zahl vergleichen willst: nutze Warmmiete pro m² – und addiere Strom/Internet für dein echtes Monatsbudget.
Die tatsächlichen Preise hängen stark von Lage, Zustand, Baujahr, Energieeffizienz, Möblierung und Nachfrage ab. Die folgenden Spannen sind Richtwerte (oft näher an Warmmiete pro m² für kleine bis mittlere Wohnungen). In Top‑Lagen oder bei möblierter Kurzzeitmiete sind Ausreißer nach oben normal.
| Stadt | Typische Warmmiete €/m² (Richtwert) | Kurz-Kommentar |
|---|---|---|
| Berlin | 15–23 €/m² | starke Unterschiede nach Bezirk; sehr kompetitiv |
| München | 18–30 €/m² | häufig Spitzenreiter; möbliert deutlich teurer |
| Hamburg | 15–24 €/m² | zentral deutlich teurer; Randlagen günstiger |
| Köln | 13–22 €/m² | große Viertel-Unterschiede |
| Düsseldorf | 13–23 €/m² | Premium in zentralen Rheinlagen |
| Frankfurt a. M. | 15–26 €/m² | zentrum/nah an S‑Bahn oft teuer |
| Stuttgart | 14–24 €/m² | kleiner Markt, hoher Druck |
| Leipzig | 10–17 €/m² | günstiger als Top‑7, gute Viertel steigen |
| Dresden | 10–16 €/m² | oft moderater, abhängig von Lage/Neubau |
| Nürnberg | 11–18 €/m² | stabile Nachfrage, Mitte teurer |
| Hannover | 10–17 €/m² | Spannweite je nach Quartier groß |
Hinweis: Möbliert/befristet kann deutlich höher sein. Für eine belastbare Einschätzung nutze mehrere Vergleichsinserate, ggf. Mietspiegel und betrachte ähnliche Wohnungsgrößen.
Viele wundern sich: 25 m² wirken pro m² extrem teuer, während 85 m² deutlich „günstiger“ wirken. Das ist normal. Gründe: Fixkosten (Bad, Küche, Lage) und die Nachfrage nach kleinen Wohnungen verteilen sich auf weniger Fläche. Um fair zu vergleichen, solltest du Inserate in ähnlichen Größenklassen vergleichen.
Nebenkosten sind der größte Grund, warum zwei Wohnungen mit ähnlicher Kaltmiete am Ende sehr unterschiedlich teuer werden. Ein guter Quick‑Check ist: Nebenkosten pro m² = Nebenkosten ÷ Wohnfläche. Wenn dieser Wert ungewöhnlich hoch ist, können Gründe sein: alte Heizung, schlechte Dämmung, Aufzug, Hausmeister, große Gemeinschaftsflächen oder hohe Heizkosten.
Wenn im Exposé ein Energieausweis genannt wird: schlechtere Werte bedeuten oft höhere laufende Kosten. Für deine Entscheidung zählt am Ende Warmmiete + Energie‑Realität.
Rechne so (am Handy geht’s in Sekunden):
Kaltmiete €/m² = Kaltmiete ÷ Wohnfläche
Warmmiete €/m² = Warmmiete ÷ Wohnfläche
Realistisches Monatsbudget ≈ Warmmiete + Strom + Internet (+ Stellplatz)
Kalt: 950 ÷ 52 = 18,27 €/m² · Warm: 1.250 ÷ 52 = 24,04 €/m²
Budget‑Check: Warmmiete 1.250 € + Strom/Internet ≈ 1.320–1.390 € (je nach Haushalt). Damit siehst du sofort, ob es realistisch ist.
Warm: 1.150 ÷ 32 = 35,94 €/m²
Klingt teuer – kann aber in manchen Städten bei möbliert/kurzfristig normal sein. Wichtig ist: Vergleich nur mit ähnlichen Angeboten (möbliert + Befristung).
Der €/m²‑Preis ist nur ein Teil. Diese Punkte verändern den Wert der Wohnung oder dein Risiko:
Mehr Checklisten: Besichtigungstipps · Exposé verstehen
Beim Vergleich von €/m² denken viele nur an den heutigen Preis. Aber das Mietmodell bestimmt, wie sich deine Kosten entwickeln können:
Wenn du zwischen zwei Wohnungen schwankst, rechne nicht nur €/m² heute, sondern: Was kostet sie in 12–24 Monaten bei realistischen Erhöhungen?
Ein gutes €/m²‑Verständnis spart dir Zeit – aber du brauchst auch einen schnellen Prozess. Das funktioniert in der Praxis:
Passende Vorlagen: Wohnungsbewerbung schreiben · Bewerbungsmappe · SCHUFA‑Aktualität
Der größte Vorteil bei der Wohnungssuche ist Timing. Wenn du neue Inserate früh siehst, kannst du schneller reagieren – und wirst häufiger eingeladen. BFirst - Wohnung Suche Bot unterstützt dich dabei:
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Für dein reales Monatsbudget ist Warmmiete pro m² meist hilfreicher. Für reinen Mietvergleich ohne Nebenkosten ist Kaltmiete pro m² relevant.
Viele Fixkosten (z. B. Bad/Küche und vor allem Lage) verteilen sich auf weniger Quadratmeter. Deshalb sind kleine Wohnungen pro m² oft teurer.
Extrem niedriger €/m²‑Preis kombiniert mit Druck („sofort zahlen“) oder unklaren Kontaktdaten kann ein Warnsignal sein. Zahle nichts im Voraus.
Der Preis pro Quadratmeter ist ein guter Vergleichswert – wenn du Kalt- und Warmmiete korrekt einordnest. Nutze Warmmiete pro m² für schnelle Entscheidungen, rechne Strom/Internet dazu und vergleiche innerhalb ähnlicher Größenklassen. So sparst du Zeit, sortierst Inserate besser – und findest schneller passende Wohnungen.